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    全過(guò)程工程咨詢(xún),這些知識你應該知道!

    時(shí)間:2021-01-12
    1、項目法人與建設單位有什么區別?

    ?1)概念不同。
    ? ? 項目法人是依據《中華人民共和國公司法》而成立的從事項目開(kāi)發(fā)的有限責任公司和股份有限公司。項目法人不是出資人,項目法人是項目建設的責任主體,依法對所開(kāi)發(fā)的項目負有項目的策劃、資金籌措、建設實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資本的保值增值等責任,并享有相應的權利。
    ? ? ?建設單位是指建筑工程的投資方,對該工程擁有所有權和建設權,也稱(chēng)為業(yè)主單位或項目業(yè)主,是指建設工程項目的投資主體或投資者,也是建設項目管理的主體,主要履行提出建設規劃、提供建設用地和建設資金的責任。但也有例外,如:A公司承建某橋梁工程,施工過(guò)程中影響到B公司所有的構筑物,需對其進(jìn)行改造、加固,經(jīng)B公司同意后,委托C公司建設。此時(shí),A公司為出資方,C公司為建設單位,產(chǎn)權方和業(yè)主是B公司。

    2)概念使用的范圍不同。
    ? ? 建設單位一般存在于項目建設全過(guò)程,是對全過(guò)程負責的組織。項目法人是按照國家工程項目“四制”(項目法人制、項目監理制、項目招投標制和項目合同管理制)的管理規定,對工程項目建設承擔法定責任的法人,包括企業(yè)法人、機關(guān)法人、事業(yè)(單位)法人和社(會(huì ))團(體)法人。建設單位與項目法人多數情況為同一組織。

    項目法人實(shí)行董事會(huì )領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制,并對項目主管單位負責。要求工程建設要形成一套由項目法人承擔相應責任的制度,并在制度的約束下,對工程建設實(shí)施全面的管理;工程項目建設必須有明確的項目法人,項目法人在工程實(shí)施中享有法律授予的權利。同時(shí),也應當擔負起相應的義務(wù);項目法人依法律、法規和相關(guān)規定承擔法律責任,如有違法違規行為將依法受到追究。

    2、控制性詳細規劃的控制指標包括哪些內容?

    控制性詳細規劃的核心是定性、定量、定位和定界,因此,建立定性、定量的指標體系是控制性詳細規劃的關(guān)鍵。目前進(jìn)行的有關(guān)控制性詳細規劃研究與實(shí)踐,都把控制性詳細規劃的控制指標的確立放在重要的地位。

    1、控制指標的內容構成
     ?。?)地塊劃分
      控制性詳細規劃的規劃范圍,應從城市的一個(gè)完整地域結構出發(fā),其第一步是根據建設用地的區位、土地使用性質(zhì)、土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求,綜合空間環(huán)境結構設想及開(kāi)發(fā)的可行性,劃分基本地塊,編排地塊號碼。在此基礎上,確定各地塊的用地面積和各項控制指標。

    一般規定最小地塊面積和寬度、深度,防止過(guò)小尺度的開(kāi)發(fā)活動(dòng)。地塊邊界線(xiàn)要具備可識別性。地塊大小與用地特點(diǎn)有關(guān),用地集中、性質(zhì)單一的,地塊可大一點(diǎn),用地零碎分散,地塊要小一點(diǎn)。地塊的大小還與開(kāi)發(fā)建設的方式有關(guān),統一開(kāi)發(fā),地塊劃分可大一點(diǎn),多渠道開(kāi)發(fā)的用地,地塊劃分小一點(diǎn)。一般而言劃分地塊應注意以下幾點(diǎn):

    ① 舊城區和沿街地段分塊宜小,新建居住區分塊宜大;
     ?、?至少與一條道路相鄰;
     ?、?用地性質(zhì)盡量單純;
     ?、?同類(lèi)用地控制要求大致相同;
     ?、?保護地段單獨劃出。

    ? ? (2)土地使用性質(zhì)及兼容范圍

     確定城市土地使用性質(zhì),一般參照《中華人民共和國城市用地分類(lèi)標準》(GBJ137-90)將土地劃分至小類(lèi)。具體的類(lèi)別劃分與所在城市的規模、城市特征、所處區位等有關(guān)。一般的規律是大城市分類(lèi)多、小城市分類(lèi)少;老城區分類(lèi)多、新開(kāi)發(fā)區分類(lèi)少;中心區分類(lèi)多、邊緣區分類(lèi)少等等。由于國標制定較早,有些分類(lèi)已不適應使用要求,可結合實(shí)際要求研究控制性詳細規劃的用地分類(lèi),對它進(jìn)行補充和發(fā)展。
    土地的分類(lèi)還應考慮土地使用性質(zhì)的兼容,即以某一類(lèi)土地使用性質(zhì)為主,兼容其它性質(zhì),如在居住用地(R)中,可兼容小型的辦公用地(C)。近年來(lái)在實(shí)踐中出現了一些新的土地使用功能概念,以混合土地使用最為常見(jiàn),它以某一類(lèi)土地使用性質(zhì)為主,與其它性質(zhì)的土地相混合,如商住用地(C2/R)等。

    確定適量的土地使用兼容范圍是控制性詳細規劃中的一項重要的內容。對建設用地的使用性質(zhì)規定過(guò)死或彈性過(guò)大,均可能導致城市規劃與城市社會(huì )、經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調,不能適應城市發(fā)展的可變性和多樣性。合理的兼容規定既體現規劃的彈性,為建設發(fā)展和管理實(shí)施留有余地,同時(shí)又保證城市的有機、有序地發(fā)展。

    (3)土地使用強度
     ?、?容積率:也稱(chēng)建筑面積密度或樓板面積率(Floor Area Ratio,縮寫(xiě)FAR),即規劃地塊內各類(lèi)建筑總面積與地塊面積之比。容積率反映了整個(gè)建筑物的體量,構成了土地使用強度的最主要因素,因此對容積率的控制為土地管理的最重要的內容之一。

    ② 建筑密度:即規劃地塊內各類(lèi)建筑基底占地面積與地塊面積之比,用百分率表示。建筑密度的大小與環(huán)境質(zhì)量有著(zhù)密切的關(guān)系。

    ③ 人口密度:即規劃地塊內部每公頃用地的居住人口數??刂菩栽敿氁巹潙獙σ巹澋貐^的人口的上、下限均作控制。

    ④ 建筑控制高度:即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。一般有兩種控制方式,一是絕對高度控制,如規定在一定的區域內新建筑物不準超過(guò)某一標志性建筑物;二是相對高度控制,如紐約的“日照后退曲線(xiàn)法”和“遮天率曲面法”,以及香港、臺灣的建筑高度與街道寬度控制法等。

    ⑤ 建筑后退:包括后退紅線(xiàn)和后退建筑基地界限。建筑后退紅線(xiàn)即建筑最外邊線(xiàn)后退道路紅線(xiàn)的距離,應根據建筑使用性質(zhì)和所面臨的道路等級而定。當建設用地劃分較小,其間又沒(méi)有道路分隔時(shí),應根據具體情況,提出后退建設用地邊界的要求,一般至少應滿(mǎn)足消防通道的要求。

    (4)道路及其設施
      此項控制內容一般包括支路及以上道路的紅線(xiàn)位置、斷面、坡度、重要控制點(diǎn)坐標和標高等的確定;對社會(huì )停車(chē)場(chǎng)(庫)、配建停車(chē)場(chǎng)(庫)進(jìn)行定位、定量和定界的控制;允許設置機動(dòng)車(chē)和行人出入口的方向和位置的控制等。

    ?(5)城市環(huán)境景觀(guān)
      這方面控制較多地運用綠地面積、綠地率、綠化覆蓋率等指標。綠地率指規劃地塊內各類(lèi)綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率。此項控制的目的是為了保證集中綠地面積,推動(dòng)多種形式的綠化。

    此外,還可以對其它設施提出控制要求。其它設施包括:居住區服務(wù)設施 (中小學(xué)、托幼、居住區級公建),環(huán)衛設施 (垃圾轉運站、公共廁所),電力設施 (配電站,配電所),電信設施(電話(huà)局、郵政局),燃氣設施 (煤氣調壓站)等。對一些特殊的地區,還可增加一些控制指標。如工業(yè)區的煙霧、噪聲、粉塵、異味等控制要求等。

     2、控制指標的確定來(lái)源
     ?。?)確定的原則
      控制性詳細規劃控制指標的確定必須依據規劃用地的區位及環(huán)境條件,注重提高土地使用的效率,綜合平衡經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境效益,具體應遵循以下原則:
     ?、?符合國家、省、市各級規劃與建設相關(guān)法規的要求,符合總體規劃、分區規劃的控制要求。
     ?、?綜合考慮城市整體或地區全局的情況,力求總體平衡。
     ?、?力求優(yōu)化城市用地結構
     ?、?控制要求要體現不同對象的特點(diǎn)。
     ?、?充分考慮土地價(jià)值及開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟效益。
     ?。?)控制指標的確定
      確定控制指標通常有以下幾種方法:
     ?、?環(huán)境容量推算法:根據現狀居住條件、道路交通設施、市政設施、公共服務(wù)設施等,預測規劃期末的容量,據此確定各項指標。該方法比較嚴謹,但涉及面廣、參數眾多,資料的收集和整理也相當復雜。
     ?、?人口推算法:根據城市總體或分區規劃提出的人口和用地的要求,以規劃期限內的人均居住用地與建筑面積來(lái)計算。
     ?、?典型實(shí)驗法:選擇有代表性的地塊,甚至是全部規劃地區,進(jìn)行實(shí)驗性的形態(tài)空間規劃,由此反算出各項指標。這種方法簡(jiǎn)單易行,是目前采用較多的方法。
     ?、?經(jīng)驗推算法:根據以往舊城和新區開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗,歸納出所需指標的數值。

    3、政府投資建設項目具有哪些特點(diǎn)?
    ? ? 由于政府投資項目是以政府財政基本建設資金為投資主體的項目,所以它具 有與一般投資項目不同的特點(diǎn)。從理論上分析,政府投資項目應該是為社會(huì )提供公共產(chǎn)品,即主要提供非盈利的為社會(huì )大眾所需的項目,但也可能會(huì )包括一些雖盈利,卻難以收回投資或投資回收期較長(cháng)的基礎設施項目。在近期,政府投資項目也可能會(huì )因國家發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),迎接知識經(jīng)濟挑戰的產(chǎn)業(yè)政策而涉足部分高風(fēng)險、高收益的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。政府投資項目的主要特點(diǎn)是:

    ? ?1)政府投資項目大多數是為社會(huì )發(fā)展服務(wù)、非盈利的公益性項目。
    ? ? 這是由政府投資項目的性質(zhì)所決定的,這種性質(zhì)就是非盈利性。因為在市場(chǎng) 經(jīng)濟體制下,一般經(jīng)濟組織的投資活動(dòng)都追求自身利益的******化,所以除政府財 政基本建設資金以外的投資都會(huì )追求高收益的回報,而對非盈利、難以盈利或投資回收期較長(cháng)的項目則不會(huì )涉足,但這些非盈利、難以盈利或投資回收期較長(cháng)的項目往往是國家或區域發(fā)展經(jīng)濟必不可少的基礎設施,是關(guān)系到改善投資環(huán)境、改善人民生活、加強國防安全的設施,所以國家財政基本建設資金必須集中投資在這些公益性的基礎設施上。正是由于這個(gè)特點(diǎn),在發(fā)展中國家,由于基礎設施短缺,所以政府投資項目所占比例相對發(fā)達國家較大。

    2)超大型政府投資項目比一般項目投資大、風(fēng)險大、影響面大。
    ? ? ? ?這是由政府在國家公共利益中肩負重任的性質(zhì)所決定的。有些投資大、風(fēng)險 大的超大型政府投資項目,如果沒(méi)有政府資金的介入,任何其他投資都不可能承 受如此巨大的投資和風(fēng)險。但是一旦項目決策上馬就將形成巨大的生產(chǎn)力,并影響著(zhù)與該生產(chǎn)力相關(guān)的諸多產(chǎn)業(yè)、諸多部門(mén),影響著(zhù)區域經(jīng)濟的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結構的再造,甚至影響到整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展與人民生活質(zhì)量的提高。所以這些工程項目必須通過(guò)政府投資。政府投資項目風(fēng)險巨大。如果項目在工程建設中應用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和管理方法,其勞動(dòng)生產(chǎn)率將成千成百倍的提高,特別是一些高新技術(shù)的應用將給項目帶來(lái)巨大的附加價(jià)值;如果項目決策正確合理、方案先進(jìn)可行,將不僅僅是取得巨大的社會(huì )經(jīng)濟效益,還將為公眾創(chuàng )造方便、舒適和安逸的生活環(huán)境。但如果項目決策不科學(xué),事先沒(méi)有充分考慮各種風(fēng)險因素,從而導致項目失敗,那么帶給國家或地區的將不是巨大的生產(chǎn)力和社會(huì )經(jīng)濟效益,而將是沉重的財政負擔、資源環(huán)境的破壞污染,甚至是整個(gè)生態(tài)系統的嚴重失衡、人類(lèi)生存環(huán)境的毀滅。所以,政府投資項目必須進(jìn)行全過(guò)程的決策風(fēng)險管理。

    ? ? ? ?3)政府投資項目具有比一般項目更嚴格的管理程序。
    ? ? ? 各國政府出于在納稅人中樹(shù)立廉潔、高效的形象,保證政府投資項目的投資 效益,一般采取了更嚴格的管理程序。這主要表現在:要按照國家規定履行報批 手續,嚴格執行建設程序;嚴禁擠占、挪用政府投資;嚴禁搞邊勘探、邊設計、邊施工的“三邊”工程;財政部門(mén)要執行項目評審程序,以保障財政基本建設資金不被浪費??紤]到今后財政預算體制的改革,并參考國外發(fā)達國家對政府財政性基本建設資金的管理辦法,可以預見(jiàn)未來(lái)幾年內,國家會(huì )采取以下措施和制度嚴格管理政府投資項目:

    (1)嚴格的立項審批制度
    ? ? ?建立國家或地方政府投資項目?jì)鋷?,執行嚴格的可行性研究審批制度,審批合格的儲備項目上升為年度執行項目,列入預算,報國家或地方人大專(zhuān)門(mén)委員會(huì ) 批準;
    ? ? ? (2)嚴格的政府采購制度
    ? ? ? ?這種采購既包括大宗建設用機電設備或工程材料的采購,也包括對承建政府投資項目設計、施工、項目管理的采購。這種采購必須按照國際慣例和 WTO 的規定,實(shí)施無(wú)歧視、公開(kāi)的競爭性招標方式;
    ? ? ?(3)嚴格的項目評審程序
    ? ? ?從項目可行性研究階段的估算,到設計、招標階段的概預算或標底以及施工過(guò)程的支付,竣工結算(決算),都要執行嚴格的財政評審制度;

    (4)嚴格的項目管理制度
    ? ? ? 政府投資項目若缺少投資約束機制,就很可能變?yōu)?“三超”工程,最后成為各方牟利的“投資無(wú)底洞”,為杜絕這一可能性真正發(fā)生,就要由政府有關(guān)部門(mén)組建類(lèi)似盈利項目的項目法人;對本項目實(shí)行嚴格的項目管理,實(shí)施投資/成本、工期/進(jìn)度、質(zhì)量的三大控制,嚴格工程合同管理中的索賠與支付,嚴格項目竣工驗收以及結算;一旦項目發(fā)生超出人大專(zhuān)門(mén)委員會(huì )批準預算的事件,就要有合理的理由接受人大的質(zhì)詢(xún),由人大專(zhuān)門(mén)委員會(huì )決定是否追加預算,若沒(méi)有令人大專(zhuān)門(mén)委員會(huì )信服的理由,就應受到處分。?
    ? ? ? 4)政府投資項目更容易受到社會(huì )各界輿論的關(guān)注??
    由于政府投資項目大多涉及到社會(huì )公眾文化或生活的各個(gè)方面,又是花國家或地方財政的資金,從根本上說(shuō)是納稅人的錢(qián),所以涉及到社會(huì )公眾的切身利益, 理所當然地成為社會(huì )輿論的關(guān)注焦點(diǎn)。因此,政府投資項目也要注重公共關(guān)系工 作,要設立專(zhuān)門(mén)公共關(guān)系部門(mén)或人員負責與媒體的聯(lián)絡(luò )或直接與公眾對話(huà),向社會(huì )直接、間接地報告政府投資項目的建設意義、施工進(jìn)展、施工質(zhì)量、建成后的 對公眾生活質(zhì)量改善的具體情況。爭取輿論的支持,自覺(jué)接受公眾輿論的監督,是保證政府投資項目順利完成的重要保障。
    ? ? ? (上述資料來(lái)源于網(wǎng)絡(luò ),僅供參考)



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